Locação por temporada (Airbnb) em Foz do Iguaçu: como funciona, regras de condomínio e cuidados para investir

Foz do Iguaçu recebe milhões de visitantes por ano e é o 5º maior polo de turismo e lazer do Brasil. Para quem compra um apartamento bem localizado, a locação por temporada (o famoso Airbnb) virou uma das formas mais comentadas de fazer o imóvel pagar a si mesmo. Mas existe uma diferença enorme entre comprar bem e operar dentro da lei. Em maio de 2026, o STJ fixou um entendimento que muda o jogo para quem investe pensando em curta temporada, e ignorar isso pode transformar um bom negócio em uma briga judicial com o condomínio.

01Por que Foz é uma cidade feita para a temporada

A lógica de fundo é simples: Foz combina demanda turística forte e durante o ano todo. Quem visita as Cataratas, a Usina de Itaipu, o Marco das Três Fronteiras e faz compras em Ciudad del Este (Paraguai) ou Puerto Iguazú (Argentina) precisa de hospedagem. Some a isso a UNILA, que atrai estudantes de toda a América Latina, e os eventos do centro de convenções. O resultado é um fluxo que não depende só do verão. Em números públicos de plataformas de análise, Foz aparece com mais de 2,4 mil anúncios ativos no Airbnb e ocupação mediana em torno de 48%, com um anúncio típico reservado por volta de 175 noites por ano. São médias de mercado, não garantia: confirme sempre os números do bairro específico antes de comprar.

02O que é locação por temporada na lei (e o limite dos 90 dias)

Locação por temporada não é a mesma coisa que pousada ou hotel. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), no artigo 48, define a locação por temporada como aquela para residência temporária do hóspede, por prazo não superior a 90 dias, motivada por lazer, tratamento de saúde, curso e situações parecidas. Não há tempo mínimo: você pode alugar por uma diária, por um fim de semana ou pelas férias inteiras, desde que respeite o teto de 90 dias e que o contrato deixe claro o prazo e a finalidade. Esse contrato escrito importa, pois a lei permite cobrar aluguel e encargos antecipadamente na temporada. Se você não formalizar prazo e finalidade, corre o risco de a relação ser tratada como locação residencial comum.

03A virada do STJ em 2026: o que mudou para o investidor

Aqui está o ponto que mais pesa na sua decisão de compra. Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do STJ, no Recurso Especial 2.121.055 (relatoria da ministra Nancy Andrighi), uniformizou o entendimento: oferecer a unidade para estadias de curta duração em plataformas como o Airbnb descaracteriza a destinação residencial do condomínio e, por isso, depende de autorização do próprio condomínio. Na prática, a lógica se inverteu. Antes, quem queria operar temporada partia confortável e o condomínio precisava se mobilizar para proibir. Agora, se a convenção prevê apenas uso residencial, o entendimento é que a curta temporada não está liberada por padrão. Para autorizar, o condomínio precisa mudar a destinação com aprovação de dois terços dos condôminos, conforme os artigos 1.336, IV, e 1.351 do Código Civil. Sem esse quórum, o uso para temporada pode ser barrado.

04Onde a temporada tende a funcionar melhor em Foz

Localização manda no resultado. Em Foz, as regiões mais procuradas por quem busca temporada costumam ser as próximas dos atrativos e dos eixos de acesso. Vale cruzar a demanda turística com o perfil do prédio (e a convenção) antes de fechar negócio. Repare que nem todo bom imóvel para morar é bom imóvel para temporada: prédios de alto padrão com perfil familiar tendem a resistir à curta temporada, enquanto empreendimentos pensados desde o projeto para uso flexível costumam ter convenção mais amigável.

• Centro: pé na rua para restaurantes, compras e transporte; bom para turistas e para quem faz compras na fronteira.
• Avenida das Cataratas e entorno: caminho para o Parque Nacional e o aeroporto, atrai o público que vem pelas Cataratas.
• Vila A (região da Itaipu): área estruturada, demanda ligada à Itaipu, a eventos e a visitantes a trabalho.
• Região da Ponte da Amizade: fluxo intenso de quem vai a Ciudad del Este, perfil de estadia curta.
• Eixo da UNILA e faculdades: costuma render mais como aluguel a estudante por semestre do que como diária pura.

05Boas práticas e cuidados legais antes de anunciar

Comprou e o condomínio permite? Ótimo. Operar de forma profissional protege seu patrimônio e seu rendimento. Trate isso como um pequeno negócio, não como um bico.

1. 1Confirme a convenção e, se preciso, leve a pauta à assembleia buscando os dois terços antes de divulgar o imóvel.
2. 2Verifique a obrigatoriedade de cadastro como meio de hospedagem no Cadastur do Ministério do Turismo; em Foz já houve ações de fiscalização.
3. 3Organize a parte tributária: rendimentos de aluguel são tributados e a prefeitura pode cobrar ISS quando a operação tem cara de hospedagem. Consulte um contador local.
4. 4Use contrato de temporada por escrito a cada hóspede, com prazo (até 90 dias) e finalidade declarados.
5. 5Cuide do seguro do imóvel e tenha regras claras de barulho e número de hóspedes para não gerar atrito com vizinhos.
6. 6Respeite as regras de sossego: rotatividade alta é a principal queixa que leva prédios a proibir a prática.

06Temporada não é o único caminho: pense no plano B

Investidor experiente compra olhando mais de uma saída. Se o condomínio fechar a porta para a curta temporada, o mesmo apartamento bem localizado em Foz pode render como aluguel por mês a quem vem trabalhar na cidade, a famílias, ou como moradia para estudantes da UNILA por semestre. E sempre há a valorização do imóvel no médio prazo, puxada pelo turismo e pela posição de fronteira. Um bom imóvel deveria fazer sentido mesmo que o Airbnb saia da equação. Antes de fechar, fale com um corretor que conhece os condomínios de Foz: ele filtra rápido quais prédios permitem temporada e quais não.